תנאים לקבלת משכנתא: מה בודק הגוף הפיננסי?

אל תתנו לפרסומות בנוסח "משכנתא מאושרת תוך שעה" לבלבל אתכם. הלוואה שנעה בין מאות אלפי שקלים לכמה מיליונים לא ניתנת באגביות זריזה ולא כל מי שיבקש משכנתא, בהכרח יקבל אותה. הגוף הפיננסי המעניק אותה מבצע קודם לכן הערכה מקיפה על יכולת ההחזר של הלווה. הערכה, שמתגבשת בעזרת שקלול שורה של פרמטרים שונים, שיחד קובעים לא רק אם המבקש זכאי למשכנתא, אלא גם לאיזו: מהו הסכום שיינתן, מה תהיה פריסת התשלומים ומה גובה הביטוח הדרוש.

"כל אחד מהלווים הפוטנציאלים אמור להכיר את המגבלות שיכולות להיות קשורות לבקשתו", אומר דן רינדין, מנהל מחלקת המשכנתאות במנורה מבטחים. "מה שמקבל לווה אחד זה לא מה שיקבל לווה אחר, גם אם שניהם רוכשים נכס זהה. ישנם כללי חיתום שיש להכיר, לדעת אם עומדים בהם וכך להימנע מראש מתכנונים לא ריאליים".

ביקשנו מרינדין סקירה של הפרמטרים הללו:

גילו של לוקח המשכנתא

ככל שלוקח המשכנתא מבוגר יותר - כך תקופת ההלוואה שתאושר לו תהיה קצרה יותר. לאדם בן 30 לא תהיה בעיה לקבל משכנתא הנפרסת על פני 30 שנה ואפילו לא למשך 32 שנה (המקסימום האפשרי) - אבל אדם בן 50 לא יקבל פריסה כזאת. הסיבה לכך שהבנקים לא מעוניינים שתשלום החזרי המשכנתא ייכנס לתוך גיל הפנסיה היא שידוע שההכנסות מפנסיה נמוכות בכ-30% בממוצע מהמשכורת אותה קיבל הגמלאי לאורך הקריירה. כתוצאה מכך, הכסף הפנוי שלו מדי חודש קטן ותשלום החזרי המשכנתא מכבידים יותר מכפי שהכבידו בעבר, מה שעשוי גם לסכן את יכולת ההחזר של ההלוואה.

ההכנסה הפנויה

לבנק ישראל יש מגבלה רגולטורית המגדירה איזה אחוז מהכנסתו הפנויה של הלווה ניתן לשלם מדי חודש במסגרת משכנתא. המושג "הכנסה פנויה" מתייחס לכסף שנשאר מדי חודש בחשבון הבנק לאחר כניסת המשכורת וניכוי כל ההתחייבויות הקיימות: הלוואות אחרות שנלקחו, הוצאות בכרטיסי אשראי ואפילו הריבית אותה משלם הלווה על אוברדרפט - אם לו כזה. כלל האצבע המנחה את הבנק הוא שהחזר חודשי של משכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה החודשית הפנויה. לבנק ברור שבמקרה בו יידרש יותר מזה, מצבו הכספי של הלווה עלול להידרדר וכך גם יכולתו להחזיר את המשכנתא. לכן, הבנק לא לוקח סיכון ומאשר את סכום ההחזר החודשי רק לאחר שכל ההוצאות הקבועות נלקחו בחשבון.

שיעור מימון הדירה

גם כאן קיימות הוראות רגולטוריות ברורות: אין לתת משכנתא ראשונה על סכום שהוא מעל ל-75% ממחיר הנכס. כלומר, הלווה צריך לבוא כשבאמתחתו כסף מזומן בסכום של 25% מעלות הנכס לכל הפחות.

העובדה ש-25% הם הרף התחתון לא אומרת שהבנק לא ידרוש סכום גבוה יותר במקרים מסוימים. לכל בקשה נעשית הערכה בהתאם לתנאים הספציפיים של המבקש. לאחר שכל אלו נבדקים - מחליט הבנק איזה חלק משווי הדירה הוא מוכן לממן, וזה יכול להיות גם 60% בלבד.

מעבר למצבו הפיננסי של כל לווה, נלקחים אלמנטים נוספים בחשבון: משפר דיור שקונה דירה חדשה, במקום דירתו הקיימת, יקבל לכל היותר 70% מימון. מי שרוכש דירה לצרכי השקעה יקבל לכל היותר 50%. לכן, כשמגיעים לבנק לבקש משכנתא מומלץ תחילה לוודא שיש מספיק הון עצמי עבור רכישת הנכס המיועד. למי שאין מספיק כסף נזיל, רינדין מייעץ לחשוב פעמיים לפני שהוא פותר את הבעיה בהלוואות נוספות. פתרון כזה יעמיס מאוד כלכלית על הלווה ויפגע ביכולת ההחזר שלו.

"מעבר לכך, מקבל המשכנתא אמור לקחת בחשבון גם את ההוצאות השונות שיתווספו לעלות הנכס", הוא מוסיף. "עורכי דין, עמלות, שמאות, שיפוצים שנדרשים לפני הכניסה ומעבר עצמו. לא כולם לוקחים את הדברים האלו בחשבון וכך נתקעים בלי מספיק כסף שיסגור את כל הפינות הללו. מומלץ להשאיר בצד לפחות 50,000 עד 100,000 ש"ח".

ביטוח חיים

ביטוח משכנתא הוא חלק כמעט אלמנטרי מההלוואה. ביטוח זה מורכב משני ביטוחים נפרדים: ביטוח  מבנה וביטוח חיים. בזכות המרכיב של ביטוח החיים, במקרה של מוות של אחד הלווים (רוב המשכנתאות נלקחות על ידי זוגות) - תגמולי הביטוח אמורים לפרוע את ההלוואה ושעבוד על הנכס יבוטל גם כן. כמו כן, ככל שהלווים מבוגרים יותר, כך ביטוח החיים שלהם יהיה יקר יותר, ובגילאים מסוימים לא יתאפשר להם לרכוש אותו בכלל. הנ"ל תקף גם לגבי אנשים שאינם בקו הבריאות, אשר סביר כי יתבקשו לשלם הרבה יותר עבור הביטוח. כלומר, אם ירכשו אותו, לא רק תשלום המשכנתא יכביד עליהם, אלא גם את תשלום חודשי של הביטוח.

לסיום, מבקש רינדין לתת טיפ ללוקחי המשכנתאות: "המשכנתא היא הלוואה ארוכה מאוד, שלרוב נמשכת בין 20 ל-30 שנה. צריך להבין שעושים מעין חתונה קתולית עם הגוף הפיננסי שנותן אותה. לכן, מומלץ לעדכן מראש את אותו גוף פיננסי במקרה של שינוי שיקשה על ההחזרים. הכנה מבעוד מועד תזכה את הלווה באוזן קשבת, שהוא לא יקבל אם יעמיד את הבנק בסיטואציה לא פשוטה. צריך להבין שזו מערכת יחסים ארוכה שיש לתחזק. לכן, כשהבנק שולח לכם מכתבים - אל תתעלמו, תקראו אותם. אם יש מכתב, משמע קרה משהו. ואם לא הבנתם מה הבנק רוצה להגיד - הרימו טלפון לפקיד ותשאלו".