משכנתא לדירה להשקעה

עליית המחירים בשוק הנדל"ן הישראלי הביאה רבים להשקיע בדירות, אך אלו כבר פחות משתלמות להשקעה מאשר בעבר. כאשר אין מספיק הון עצמי לרכישת דירה נוספת וקיים צורך בלקיחת משכנתא עבורה - התהליך אפילו עוד יותר קשה ובעייתי. מומחה מנורה מבטחים מסביר מדוע

מחירי הנדל"ן בעשור האחרון לא מפסיקים לעלות (אולי למעט תקופת הקורונה), מה שהביא רבים להתעניין בהשקעות בנדל"ן בכלל ובהשקעות בדירות מגורים בפרט. "קפיצה" של עשרות רבות של אחוזים בשווי נכסי נדל"ן, תוך תקופה קצרה יחסית - יצרה את הרושם שנדל"ן הוא ההשקעה הכי משתלמת שיש. לא מעט משקיעים קנו דירה להשקעה, אולי שיפצו אותה קצת, השכירו אותה למשך מספר שנים, ולאחר מכן מכרו אותה ברווח של 20%, 30% ואפילו 40%. מה רע? אז מה אם לא היה למשקיע את הסכום הדרוש לרכישת הדירה? המשקיע לקח משכנתא. הריבית עליה הייתה נמוכה מהתשואה שהרוויח, או כך לפחות אמרו "מומחי ההשקעות" למיניהם.

אם גם בשנת 2021 אתם מאמינים שתרחיש שהיה לפני עשור עדיין רלוונטי - אתם לא ממש מעודכנים. נכון, מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים להפליא ואף ממשיכים לעלות במעט, אך מצד שני - הצפי הוא שהם לא יעלו בחדות. בוודאי שהם לא צפויים לעלות כפי שנסקו בעשור שבין 2015-2006.

גם מי שיודע זאת, ובכל זאת מתעקש להשקיע בדירת מגורים נוספת, ועוד על ידי לקיחת משכנתא - חייב לדעת מראש מספר פרטים חשובים. "חשוב מאוד להבדיל בין משכנתא לרכישת דירת מגורים יחידה לבין משכנתא לרכישת דירה להשקעה/דירה נוספת", מדגיש דן רינדין, מנהל מחלקת המשכנתאות של מנורה מבטחים, ומחדד: "המינוף שמאפשרים הבנקים בשני המקרים הוא שונה לחלוטין".

"לצורך העניין, דירת מגורים ראשונה מאפשרת קבלת מימון בנקאי עד 75% מעלות הדירה הנרכשת, כאשר משפרי דיור (אלה המוכרים דירה אחת וקונים אחרת במקומה) יכולים לקבל מימון בנקאי עד 70%. לעומת זאת, משכנתא עבור דירה להשקעה (דירה נוספת מעבר לדירת מגורים) מוגבלת בבנקים עד 50% משווי הנכס הנרכש, ולא נדיר לקבל אישור לשיעור המימון הנמוך מכך. מדובר בפערים משמעותיים מאוד".

"אלמנט נוסף אותו יש לקחת בחשבון הוא הריביות. אלו יהיו שונות לחלוטין וגבוהות יותר כשלוקחים משכנתא לדירה להשקעה. הבנק יעשה מגוון חישובים וביניהם הסיכוי להשכיר את הדירה הנרכשת ובאיזה מחיר, ועל בסיס של מגוון פרמטרים יחליט על אחוזי המימון ואחוזי הריבית", מוסיף רינדין.

לדבריו, "מי שירצה להשקיע בדירה בפריפריה, למשל, יגלה שהסיכוי שלו לקבל משכנתא בתנאים טובים הוא נמוך יותר בהשוואה לדירה להשקעה במרכז הארץ. הפריפריה בישראל מלאה בדירות ריקות ולא מושכרות. כמעט כולם רוצים לגור במרכז הארץ, כי שם יש עבודה. בהתאם לכך, דירה במרכז משמעותית יקרה יותר מדירה בפריפריה, ומימון של 50% בלבד אותו מספק הבנק מצריך הבאת הון עצמי נזיל גבוה יותר, שלרבים מהמשקיעים אין".

השקעה שיכולה להתברר כלא משתלמת

אלה אינם הקשיים היחידים עמם עשוי להתמודד משקיע בנדל"ן. מדרגות מס של מיסים הנדרשים בעסקאות נדל"ן, כמו מס רכישה ומס שבח, שונים אף הם כשמדובר בדירות להשקעה. המיסים יכולים להגיע לעשרות אלפי ואף למאות אלפי שקלים, בהתאם למחיר הדירה הנרכשת. כלומר, גם במקרה שבו "הצליח לכם" ולאחר מספר שנים שווי הדירה אכן עלה, אתם עשויים לגלות שלאחר המיסים ששילמתם ברכישה והמיסים שתשלמו במכירה (ולפעמים אף דמי תיווך, בשני המקרים) - התשואה שתקבלו היא נמוכה משמעותית מזו אליה כיוונתם.

יתרה מכך, ייתכן שאם הייתם משקיעים את הכסף הפנוי בשוק ההון, הייתם מקבלים תשואה גבוהה יותר וכן לא נאלצים להתמודד עם כל כאב הראש שמגיע עם בעלות על נכס: תהליכי המכירה והקנייה, עלויות שיפוץ, עלויות תחזוקה, התעסקות עם דיירים, טיפול בתקלות, וכדומה.

השקעה בנכס, חשוב לציין, היא גם השקעה מאוד לא נזילה. בעוד שבשוק ההון ניתן בעת הצורך למשוך את הכסף שהושקע במהירות, מכירת דירה היא לרוב תהליך שיכול לקחת בין מספר חודשים למספר שנים – תלוי עד כמה המוכר גמיש במחיר. כדי למכור מהר, כפי שנדרש לפעמים במקרה שבו כבר קניתם נכס אחר, יש להוריד מחיר בצורה משמעותית.

"זו השקעה שיכולה להתברר כלא משתלמת, ממספר סיבות", מדגיש רינדין. "מי שלוקח משכנתא עבור דירה להשקעה אמור לקחת בחשבון שיכול להיות שהדירה שהוא רוכש לא תושכר במשך תקופה מסוימת, ואז הנכס יעמוד ריק בזמן שכל נטל התשלומים - מהמשכנתא ועד לחשבונות החודשיים - נופל עליו. אנחנו מדברים על תשלומים, כמו ביטוח משכנתא, שיכולים להגיע לאלפי שקלים בחודש, כמו מיסים עירוניים, היטלים, ועד בית, חשמל ומים - הכול. וזה עוד לפני שלוקחים בחשבון תקלות יקרות כמו פיצוץ בצנרת או צורך בהחלפת ארון חשמל, מזגנים, צנרת בדירה ועוד.

צריך גם לזכור שכל הזמן שבעל הבית יבזבז על תשלומים ותיקונים - גם כן שווה כסף. זאת ועוד, גם ביטוח הדירה יהיה יקר י ותר, מכיוון שחברת הביטוח לוקחת בחשבון שמי שיגור בנכס הוא לא בעל הדירה, אלא הדיירים המתחלפים, שכשוכרים זמניים ומטבע הדברים פחות מקפידים על שמירה על הנכס".

כללי אצבע להשקעה חכמה יותר

אם אתם בכל זאת מעוניינים לרכוש דירה להשקעה ולקחת משכנתא עבורה, רינדין ממליץ לעשות שיעורי בית. הנה כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון: 

• מוכנות – קודם כל, חשוב לבדוק היטב ביניכם לבין עצמכם אם כל ההתעסקות עם שלל תהליכי הנדל"ן מתאימה לכם ואם זהו אופי ההשקעה שאתם מחפשים – השקעה לזמן ארוך תוך טיפול שוטף בנכס.
  
  
• יכולת – יש לבדוק מה ביכולתכם לרכוש במחיר שהוא לכל היותר כפול מסכום ההשקעה הנזיל שברשותכם כרגע. אם, למשל, יש לכם חצי מיליון ש"ח להשקיע, והבנק ייתן לכם לכל היותר 50% - משמע שתוכלו לקנות נכס במחיר של מיליון ש"ח (כולל מס הרכישה, עלויות משפטיות, עלות התיווך ועלות השיפוץ, במידה ויש צורך בכך).
  
  
• אטרקטיביות – ודאו שאתם קונים נכס באזור בו קל למצוא שוכרים, ושסכום שכר הדירה שניתן לגבות דומה לסכום ההחזר החודשי שתצטרכו לשלם מדי חודש על החזר המשכנתא.
  
  לאחר שעשיתם את כל זה, יש ללכת למספר בנקים ולראות מה הם מציעים לכם. מכיוון ששיקולי הבנקים במימון דירות להשקעה שונות משיקולים למימון דירת מגורים – ייתכן שחלק מהבנקים יידחו אתכם, וחלקם יתנו לכם הצעות לא אטרקטיביות במיוחד. בסקר השוק שתעשו בין הבנקים תמצאו בנק שיציע תנאים טובים. בנוסף, מומלץ לבדוק גם בחברות הביטוח אפשרות לקבלת מימון עבור דירה להשקעה. "הבנק משקלל את התסריט הגרוע ביותר האפשרי, ולכן צריך לקחת בחשבון שבהחלט תיתכן תשובה שלילית", אומר רינדין.
  
  "אם למבקש יש כבר משכנתא על הדירה בה הוא מתגורר או הלוואות אחרות, אם ההכנסה שלו לא גבוהה מספיק, אם הדירה במקום שלא תמיד קל להשכיר בו דירות – זה נלקח בחשבון כדי לחשב את יכולת ההחזר. לכן, לוקח המשכנתא צריך לוודא שאכן יש לו 50% מערך הדירה, אמור לדעת שישלם ריבית ומיסים גבוהים יותר ולקחת בחשבון שייתכנו חודשים ללא שכר דירה, שישנו מאזן ההוצאות-הכנסות של הדירה". עוד ממליץ רינדין להתייעץ עם עורך דין ורואה חשבון לפני המהלך, שיציגו בפני המשקיע או המשקיעה את כל התסריטים האפשריים הקשורים לקניית הדירה, מכירתה ואחזקתה.

מה היתרונות של מנורה מבטחים ביטוח במתן משכנתא לדירה להשקעה?

"קודם כל, אנחנו מציעים שיעור מימון של עד 60% (לעומת עד 50%, כאמור, אצל הבנקים)", אומר רינדין. "שנית, אנחנו לא בנק, מה שאומר שאנו לא כפופים לכללי החיתון המוגדרים והנוקשים שחלים על הבנקים, ולכן גמישים יותר ויכולים להתאים את עצמנו לצרכי הלקוחות. יש גם לקחת בחשבון שהבנקים עברו ברובם למשכנתאות "דיגיטליות". כלומר, לא ניתן להיפגש עם נציגי הבנק ולהציג את הבקשה למשכנתא. אנחנו במנורה מבטחים נמשיך בינתיים לשמור על יחס אישי ואנושי. מעבר לכך, הבנקים אוהבים עסקאות סטנדרטיות. מה שלא סטנדרטי, בדרך כלל, נפסל. אצלנו אין בעיה להתמודד עם משהו יותר מורכב".